INFORME JURÍDICO

ASESORÍA JURÍDICA EXTERNA · Expediente {{N_EXPEDIENTE}}

I. OBJETO

El presente informe jurídico se emite a instancia de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en c/ Mayor, 42, de Villanueva del Ejemplo (Valencia), CIF H22222222, representada por su Presidenta en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General de Propietarios con fecha 5 de mayo de 2026 y elevado a documento público mediante acta notarialmente protocolizada. Su finalidad es analizar la procedencia jurídica de la reclamación de responsabilidad patrimonial frente al Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo por los daños materiales sufridos en el inmueble comunitario como consecuencia de la ejecución de obras municipales de renovación de la red general de saneamiento en la vía pública adyacente, desarrolladas entre los meses de febrero y abril de 2026; determinar el marco normativo y los requisitos sustantivos y procesales aplicables; fijar la estrategia procedimental más adecuada para la defensa de los intereses de la Comunidad; e identificar los riesgos jurídicos que pudieran comprometer el éxito de la pretensión.

La cuantía de la indemnización reclamada asciende a veintiocho mil quinientos euros (28.500 EUR), comprensiva de los daños materiales acreditados mediante informes técnicos periciales: grietas en fachada, infiltraciones en sótano y deterioro de la solera del garaje colectivo.

II. NORMATIVA APLICABLE

La reclamación que se examina se rige por el siguiente bloque normativo, que se cita en su integridad en esta primera mención y se empleará en abreviatura en las sucesivas referencias:

1. Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público (en adelante, LRJSP), artículos 32 a 35, que constituyen el régimen sustantivo de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.
2. Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (en adelante, LPAC), artículos 67, 81, 91, 92 y 96, que regulan el procedimiento de reclamación de responsabilidad patrimonial.
3. Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (en adelante, LBRL), artículo 21, relativo a las competencias del Alcalde para resolver los procedimientos de responsabilidad patrimonial municipal.
4. Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante, TRLRHL), en lo relativo a las implicaciones presupuestarias del reconocimiento de la obligación indemnizatoria.
5. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), artículo 13.3, que atribuye al Presidente de la Comunidad de Propietarios la representación legal de la misma en juicio y fuera de él.
6. Ley 10/1994, de 19 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, de creación del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana (en adelante, Ley 10/1994 CV), en cuanto al carácter preceptivo del dictamen del Consell Jurídic Consultiu en los procedimientos de responsabilidad patrimonial.
7. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC), artículo 217.7, sobre el principio de facilidad probatoria, de aplicación supletoria en el procedimiento administrativo.
8. Código Civil, artículo 1108, relativo al devengo de intereses moratorios.

III. ANÁLISIS JURÍDICO

Primero. Acreditación de la representación de la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de Propietarios del edificio sito en c/ Mayor, 42, de Villanueva del Ejemplo, CIF H22222222, actúa en este procedimiento representada por su Presidenta, cuya legitimación para ejercer dicha representación trae causa del acuerdo adoptado por la Junta General de Propietarios en sesión celebrada con fecha 5 de mayo de 2026, elevado a documento público mediante acta notarialmente protocolizada.

De conformidad con el artículo 13.3 LPH, el Presidente de la Comunidad de Propietarios ostenta la representación legal de la misma en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. Esta representación es orgánica y directa, sin necesidad de apoderamiento notarial específico para cada actuación, si bien la elevación del acuerdo de la Junta a documento público refuerza la acreditación formal de la voluntad colectiva de los propietarios de ejercitar la acción de responsabilidad patrimonial y dota de plena eficacia probatoria al mandato conferido a la Presidenta.

A tenor de lo anterior, la representación queda suficientemente acreditada a los efectos del artículo 5 LPAC, que regula la representación en el procedimiento administrativo, y del artículo 67.1 LPAC, que exige que la solicitud de iniciación del procedimiento de responsabilidad patrimonial sea formulada por quien ostente legitimación activa. La documentación que acredita la representación deberá acompañarse a la solicitud como documento n.º 1 del expediente.

Segundo. Legitimación activa de la Comunidad de Propietarios.

La cuestión de la legitimación activa de las comunidades de propietarios para ejercitar reclamaciones de responsabilidad patrimonial frente a las Administraciones Públicas merece un análisis detenido, habida cuenta de la naturaleza jurídica atípica de estas entidades en el ordenamiento español.

Las comunidades de propietarios no son personas jurídicas en sentido estricto, pues carecen de personalidad jurídica plena reconocida por el Código Civil o por la legislación mercantil. Sin embargo, el artículo 13.3 LPH les atribuye capacidad para actuar en juicio y fuera de él a través de su Presidente, lo que implica el reconocimiento de una subjetividad jurídica funcional suficiente para ser parte en procedimientos administrativos y jurisdiccionales. Esta capacidad procesal y administrativa ha sido consolidada por la doctrina jurídica y por la práctica de los tribunales contencioso-administrativos, que admiten sin reservas la legitimación de las comunidades de propietarios para reclamar daños sufridos en los elementos comunes del edificio.

En el plano normativo, el artículo 32.1 LRJSP establece que los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos. El término "particulares" empleado por el legislador ha de interpretarse en sentido amplio, comprensivo de toda entidad con capacidad de obrar reconocida por el ordenamiento, incluidas las comunidades de propietarios en cuanto titulares de los elementos comunes del edificio. En idéntico sentido, el artículo 4 LRJSP reconoce la capacidad de obrar ante las Administraciones Públicas a quienes la ostenten con arreglo a las normas civiles, lo que, en el caso de las comunidades de propietarios, se concreta en la representación orgánica del Presidente ex artículo 13.3 LPH.

Los daños reclamados afectan a elementos comunes del edificio (fachada, sótano y garaje colectivo), cuya titularidad corresponde a la comunidad de propietarios en régimen de copropiedad indivisa, de conformidad con el artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 LPH. Por tanto, la legitimación activa de la Comunidad para reclamar la reparación de dichos daños es plena e indiscutible, sin que quepa oponer a la misma ningún obstáculo de naturaleza subjetiva.

Tercero. Marco jurídico de la responsabilidad patrimonial de la Administración.

El sistema de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en el ordenamiento español tiene su fundamento constitucional en el artículo 106.2 de la Constitución Española, que garantiza a los particulares el derecho a ser indemnizados por toda lesión que sufran en sus bienes y derechos como consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos. Este mandato constitucional se desarrolla en los artículos 32 a 35 LRJSP, que configuran un sistema de responsabilidad objetiva, directa y de carácter integral.

El artículo 32.1 LRJSP consagra el principio de responsabilidad objetiva: la Administración responde tanto del funcionamiento normal como del anormal de los servicios públicos, sin que sea necesario acreditar culpa o negligencia del personal a su servicio. Esta objetividad es la nota más característica del sistema español, que lo distingue del régimen de responsabilidad civil extracontractual del artículo 1902 del Código Civil, basado en la culpa. En el supuesto que se examina, la ejecución de obras municipales de renovación de la red de saneamiento constituye una actividad de servicio público municipal cuyo funcionamiento, normal o anormal, puede generar responsabilidad patrimonial si causa daños antijurídicos a terceros.

El artículo 33 LRJSP regula la responsabilidad concurrente de varias Administraciones Públicas, estableciendo que cuando de la gestión dimanante de fórmulas conjuntas de actuación entre varias Administraciones se derive responsabilidad, estas responderán de forma solidaria. En el presente caso, la obra fue ejecutada por el Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo en ejercicio de sus competencias sobre la red municipal de saneamiento, sin que conste intervención de otras Administraciones, por lo que la responsabilidad es exclusivamente municipal. No obstante, si durante la instrucción del expediente se acreditara la participación de una empresa contratista en la ejecución material de las obras, deberá analizarse si concurre responsabilidad de la contratista y en qué medida puede repercutirse sobre ella la indemnización satisfecha, de conformidad con el artículo 32.9 LRJSP.

El artículo 34 LRJSP fija los criterios para la determinación de la indemnización, estableciendo que la misma calculará con arreglo a los criterios de valoración establecidos en la legislación de expropiación forzosa, legislación fiscal y demás normas aplicables, ponderándose, en su caso, las valoraciones predominantes en el mercado. La indemnización deberá cubrir todos los daños y perjuicios causados, incluyendo los daños emergentes y, en su caso, el lucro cesante, si bien en el supuesto que se examina los daños son exclusivamente materiales y no se ha acreditado lucro cesante alguno. El artículo 34.3 LRJSP prevé que la cuantía de la indemnización se calculará con referencia al día en que la lesión efectivamente se produjo, sin perjuicio de su actualización a la fecha en que se ponga fin al procedimiento.

El artículo 35 LRJSP regula la responsabilidad de las autoridades y del personal al servicio de las Administraciones Públicas, estableciendo la acción de regreso de la Administración frente a sus agentes cuando hayan actuado con dolo, culpa o negligencia graves. Esta previsión no afecta directamente a la posición de la Comunidad reclamante, pero es relevante a efectos de la instrucción del expediente, pues la Administración deberá determinar si la ejecución de las obras se ajustó a las prescripciones técnicas del proyecto y si existió alguna actuación negligente por parte del personal municipal o de la empresa contratista.

Cuarto. Requisitos sustantivos de la responsabilidad patrimonial. Análisis de concurrencia en el supuesto examinado.

La jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, en interpretación de los artículos 32 y siguientes LRJSP, exige la concurrencia de los siguientes requisitos para que nazca la obligación indemnizatoria de la Administración. A continuación se analiza cada uno de ellos en relación con los hechos que fundamentan la presente reclamación.

4.1. Lesión antijurídica que el reclamante no tiene el deber jurídico de soportar.

El concepto de lesión antijurídica es el elemento nuclear del sistema de responsabilidad patrimonial objetiva. No toda lesión o daño genera responsabilidad administrativa: es necesario que el perjudicado no tenga el deber jurídico de soportarlo. Este deber puede derivar de la ley, de un acto administrativo consentido o de la asunción voluntaria del riesgo. En el supuesto que se examina, la Comunidad de Propietarios no ha asumido ningún riesgo derivado de las obras municipales, no existe norma legal que le imponga el deber de soportar los daños producidos en su inmueble como consecuencia de la ejecución de obras en la vía pública, y no consta acto administrativo alguno que haya limitado o condicionado sus derechos sobre el inmueble. Por tanto, los daños materiales sufridos (grietas en fachada, infiltraciones en sótano y deterioro de la solera del garaje colectivo) constituyen una lesión antijurídica en el sentido del artículo 32.1 LRJSP.

La antijuridicidad de la lesión no requiere que la actuación administrativa haya sido ilegal o negligente: basta con que el daño sea real, efectivo e individualizado, y que el perjudicado no tenga el deber de soportarlo. Esta es la consecuencia más relevante del carácter objetivo del sistema: incluso si las obras se ejecutaron con plena corrección técnica y conforme al proyecto aprobado, la Administración responde de los daños causados a terceros que no tienen el deber de soportarlos.

4.2. Imputabilidad del daño a la Administración.

El daño debe ser imputable a la Administración, lo que exige que exista un nexo entre la actuación u omisión administrativa y el resultado lesivo. En el presente caso, la imputabilidad resulta de la ejecución por el Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo de obras de renovación de la red general de saneamiento en la calle adyacente al edificio sito en c/ Mayor, 42, durante los meses de febrero a abril de 2026. La titularidad municipal de la red de saneamiento y la condición de promotor de las obras por parte del Ayuntamiento determinan la imputabilidad directa del daño a la Administración municipal, con independencia de que la ejecución material haya sido realizada por una empresa contratista, pues en tal caso la Administración responde frente al perjudicado sin perjuicio de la acción de regreso que pudiera ejercitar frente al contratista.

A efectos probatorios, la imputabilidad deberá acreditarse mediante la aportación del expediente de contratación de las obras, el proyecto técnico aprobado, el acta de inicio y el acta de finalización de los trabajos, así como cualquier documentación que permita establecer la cronología exacta de la ejecución y su coincidencia temporal con la aparición de los daños en el edificio.

4.3. Relación de causalidad directa, inmediata y exclusiva.

La relación de causalidad entre el funcionamiento del servicio público y el daño producido es el requisito que mayor dificultad probatoria presenta en los procedimientos de responsabilidad patrimonial por obras en la vía pública. El artículo 32.1 LRJSP exige que el daño sea consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos, lo que la doctrina y la jurisprudencia han interpretado en el sentido de que debe existir un nexo causal directo, inmediato y exclusivo entre la actuación administrativa y el resultado lesivo.

En el supuesto que se examina, la relación causal se sustenta en los siguientes elementos: (i) la proximidad física entre las obras de renovación de la red de saneamiento y el edificio afectado; (ii) la coincidencia temporal entre la ejecución de las obras (febrero-abril de 2026) y la aparición de los daños; (iii) la naturaleza de los daños (grietas en fachada, infiltraciones en sótano y deterioro de la solera del garaje), que son compatibles con las vibraciones, movimientos del terreno y alteraciones del nivel freático que típicamente acompañan a las obras de renovación de redes subterráneas de saneamiento; y (iv) la inexistencia de otras causas concurrentes que pudieran explicar la aparición de los daños con independencia de las obras municipales.

La acreditación de la relación causal exigirá la aportación de un informe pericial técnico elaborado por técnico competente (arquitecto o ingeniero colegiado), que analice el estado previo del edificio, la naturaleza y extensión de los daños, su compatibilidad con las obras ejecutadas y la ausencia de otras causas alternativas. Este informe constituirá la pieza probatoria central de la reclamación.

En los supuestos en que la causalidad no pueda acreditarse de forma directa, la doctrina jurídica admite el recurso a la prueba indiciaria, que permite inferir la relación causal a partir de un conjunto de indicios concordantes, graves y precisos. En el presente caso, la concurrencia de los elementos antes enumerados (proximidad, coincidencia temporal, compatibilidad de los daños con el tipo de obras) constituye un cuadro indiciario sólido que, en ausencia de prueba en contrario aportada por la Administración, permite presumir la relación causal. El principio de facilidad probatoria consagrado en el artículo 217.7 LEC, de aplicación supletoria en el procedimiento administrativo, refuerza esta conclusión: la Administración, como titular de la documentación técnica de las obras, está en mejor posición que la Comunidad reclamante para aportar prueba sobre las técnicas de ejecución empleadas, las medidas de protección adoptadas y los controles de vibración y asentamiento realizados durante los trabajos.

4.4. Inexistencia de fuerza mayor.

El artículo 32.1 LRJSP excluye la responsabilidad patrimonial de la Administración cuando el daño sea consecuencia de fuerza mayor. La fuerza mayor se caracteriza por ser un acontecimiento exterior, imprevisible e irresistible, ajeno al funcionamiento del servicio público. Por el contrario, el caso fortuito, que es un acontecimiento interno al funcionamiento del servicio, imprevisible pero no irresistible, no exime de responsabilidad a la Administración.

En el supuesto que se examina, no consta que durante la ejecución de las obras se produjera ningún acontecimiento de fuerza mayor (fenómeno meteorológico extraordinario, seísmo u otro evento de naturaleza análoga) que pudiera haber causado o contribuido a causar los daños en el edificio. Las obras se ejecutaron en condiciones ordinarias durante los meses de febrero a abril de 2026, sin que se haya alegado ni acreditado la concurrencia de circunstancias excepcionales. Por tanto, la excepción de fuerza mayor no resulta aplicable al presente supuesto.

4.5. Evaluación económica del daño.

El artículo 34 LRJSP exige que el daño sea evaluable económicamente. En el presente caso, la Comunidad de Propietarios ha cuantificado los daños en la suma de veintiocho mil quinientos euros (28.500 EUR), comprensiva de los costes de reparación de las grietas en fachada, las infiltraciones en sótano y el deterioro de la solera del garaje colectivo. Esta cuantificación deberá acreditarse mediante la aportación de presupuestos de reparación elaborados por empresas especializadas del sector, debidamente desglosados por partidas y con indicación del IVA aplicable.

En cuanto al tratamiento del IVA, dado que la Comunidad de Propietarios no tiene la condición de sujeto pasivo del impuesto a efectos de la actividad que genera el daño, el importe del IVA soportado en las obras de reparación constituye un daño real y efectivo que debe incluirse en la indemnización reclamada. La cuantía de 28.500 EUR deberá especificarse si incluye o excluye el IVA, y en caso de excluirlo, deberá añadirse el importe correspondiente al tipo impositivo aplicable (21% con carácter general para obras de reparación, salvo que resulte aplicable el tipo reducido del 10% para obras de renovación y reparación de viviendas particulares, conforme a la normativa del IVA).

No se reclama lucro cesante, dado que los daños son exclusivamente materiales y no han impedido el uso y disfrute del inmueble por sus propietarios. No obstante, si durante la instrucción del expediente se acreditara que algún propietario ha sufrido perjuicios adicionales derivados de la imposibilidad de uso de determinadas zonas comunes (garaje, sótano), deberá valorarse la procedencia de ampliar la reclamación para incluir dichos perjuicios.

4.6. Reclamación en plazo.

El artículo 67.1 LPAC establece que los interesados solo podrán solicitar el inicio del procedimiento de responsabilidad patrimonial cuando no haya prescrito su derecho a reclamar, fijando el plazo de prescripción en un (1) año desde que se produjo el hecho o el acto que motive la indemnización o de manifestarse su efecto lesivo. En el caso de daños de carácter físico o psíquico a las personas, el plazo se computa desde la curación o la determinación del alcance de las secuelas.

En el supuesto que se examina, las obras municipales se ejecutaron entre los meses de febrero y abril de 2026, y los daños en el edificio se han manifestado durante ese mismo período. La reclamación se formula en mayo de 2026, esto es, dentro del plazo de un (1) año desde la finalización de las obras y desde la manifestación de los efectos lesivos. Por tanto, la acción no ha prescrito y la reclamación es temporalmente admisible.

No obstante, conviene precisar que el dies a quo del plazo de prescripción es la fecha en que el daño se manifestó en toda su extensión, no necesariamente la fecha de finalización de las obras. Si los daños continúan manifestándose o agravándose con posterioridad a la presentación de la reclamación, deberá solicitarse la ampliación de la cuantía reclamada durante la instrucción del expediente, antes de que recaiga resolución definitiva.

Quinto. Carga de la prueba y medios de acreditación.

En los procedimientos de responsabilidad patrimonial, la carga de la prueba de los elementos constitutivos de la responsabilidad (lesión, imputabilidad, relación causal y cuantía del daño) recae, con carácter general, sobre el reclamante. Sin embargo, esta regla general se matiza por el principio de facilidad probatoria consagrado en el artículo 217.7 LEC, de aplicación supletoria en el procedimiento administrativo, que permite al órgano instructor tener en cuenta la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio.

En el presente caso, la Administración municipal dispone de la documentación técnica completa de las obras (proyecto, pliego de condiciones, actas de inicio y finalización, informes de control de calidad, registros de vibraciones y asentamientos si se realizaron), así como de los informes de supervisión emitidos por la dirección facultativa. Esta documentación es esencial para acreditar o descartar la relación causal entre las obras y los daños, y la Comunidad reclamante no tiene acceso directo a ella. Por tanto, en aplicación del principio de facilidad probatoria, la Administración deberá aportar dicha documentación durante la instrucción del expediente, y su negativa a hacerlo o la ausencia de registros técnicos adecuados podrá valorarse en perjuicio de la posición de la Administración.

Los medios de prueba que deberá aportar la Comunidad reclamante son los siguientes:

1. Informe pericial técnico elaborado por arquitecto o ingeniero colegiado, que acredite el estado previo del edificio (si se dispone de documentación fotográfica o técnica anterior a las obras), la naturaleza y extensión de los daños actuales, su compatibilidad con las obras ejecutadas y la cuantificación económica de las reparaciones necesarias.
2. Reportaje fotográfico detallado de los daños, con indicación de la fecha de realización.
3. Presupuestos de reparación elaborados por al menos dos empresas especializadas, debidamente desglosados por partidas.
4. Documentación acreditativa de la ejecución de las obras municipales en la calle adyacente durante el período indicado (publicaciones en el tablón de anuncios municipal, notificaciones a vecinos, publicaciones en prensa local, actas de reuniones de la Junta de Propietarios en que se hiciera referencia a las obras).
5. Declaraciones de propietarios y vecinos que hayan presenciado la ejecución de las obras y la aparición de los daños.

En cuanto a la prueba indiciaria, la concurrencia de los siguientes indicios, debidamente acreditados, permite inferir la relación causal con un grado de certeza suficiente para fundar la reclamación: (i) la proximidad física entre las obras y el edificio afectado; (ii) la coincidencia temporal entre la ejecución de las obras y la aparición de los daños; (iii) la ausencia de daños previos en el edificio de naturaleza similar; (iv) la compatibilidad técnica entre el tipo de obras ejecutadas (renovación de red de saneamiento subterránea) y los daños producidos (grietas en fachada, infiltraciones y deterioro de solera); y (v) la ausencia de otras causas alternativas que pudieran explicar los daños.

Sexto. Cuantificación de la indemnización y criterios de valoración.

De conformidad con el artículo 34 LRJSP, la indemnización reclamada deberá cubrir la totalidad de los daños y perjuicios causados, calculada con arreglo a los criterios de valoración establecidos en la legislación aplicable y a las valoraciones predominantes en el mercado.

La cuantía reclamada de veintiocho mil quinientos euros (28.500 EUR) se desglosa, a efectos de la reclamación, en las siguientes partidas:

1. Reparación de grietas en fachada: importe a determinar según presupuesto pericial.
2. Reparación de infiltraciones en sótano: importe a determinar según presupuesto pericial.
3. Reparación y restitución de la solera del garaje colectivo: importe a determinar según presupuesto pericial.

La suma de las tres partidas deberá coincidir con la cuantía total reclamada de 28.500 EUR, debidamente justificada mediante los presupuestos de reparación que se acompañan como documentos n.º 7, 8 y 9 de la reclamación.

Adicionalmente, la Comunidad reclamante tiene derecho al abono de los intereses legales devengados desde la fecha en que se produjo el daño hasta la fecha en que se haga efectivo el pago de la indemnización, de conformidad con el artículo 1108 del Código Civil y con el interés legal del dinero fijado anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Estos intereses deberán reclamarse expresamente en el suplico de la solicitud, tanto en la petición principal como en la subsidiaria.

En cuanto al tratamiento del IVA, como se ha indicado en el apartado anterior, la Comunidad de Propietarios no actúa como sujeto pasivo del impuesto en relación con los daños sufridos, por lo que el IVA soportado en las obras de reparación constituye un daño real e indemnizable. La cuantía de 28.500 EUR deberá especificarse si incluye o excluye el IVA, y en caso de que los presupuestos de reparación se presenten sin IVA, deberá añadirse el importe correspondiente al tipo aplicable.

Séptimo. Procedimiento administrativo aplicable.

La reclamación de responsabilidad patrimonial se tramitará conforme al procedimiento regulado en los artículos 67 y siguientes LPAC, con las especialidades previstas para los procedimientos de responsabilidad patrimonial en los artículos 81, 91, 92 y 96 LPAC.

La solicitud de iniciación del procedimiento deberá presentarse ante el Registro General del Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo, o a través de cualquiera de los medios previstos en el artículo 16 LPAC, y deberá contener los requisitos establecidos en el artículo 67.2 LPAC: identificación del reclamante, especificación de las lesiones producidas, relación de causalidad entre las lesiones y el funcionamiento del servicio público, evaluación económica de la responsabilidad patrimonial y momento en que la lesión efectivamente se produjo.

Una vez presentada la solicitud, el órgano instructor procederá a la instrucción del expediente conforme al artículo 81 LPAC, que prevé la posibilidad de suspender el plazo para resolver cuando sea necesario recabar informes o practicar pruebas. Durante la instrucción, la Administración deberá recabar informe del servicio cuyo funcionamiento haya ocasionado la presunta lesión, así como los informes técnicos que resulten necesarios para determinar la relación causal y la cuantía del daño.

La resolución del procedimiento corresponde al Alcalde del Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo, de conformidad con el artículo 21 LBRL, o al órgano en quien hubiera delegado dicha competencia. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución es de seis (6) meses desde la iniciación del procedimiento, conforme al artículo 91.3 LPAC. Transcurrido dicho plazo sin resolución expresa, el silencio administrativo tiene carácter desestimatorio, de conformidad con el artículo 92.2 LPAC, lo que habilita a la Comunidad reclamante para interponer recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo competente.

La resolución expresa deberá pronunciarse sobre todas las cuestiones planteadas en la reclamación y deberá ser motivada, con indicación de los hechos y fundamentos de derecho que la sustenten, de conformidad con el artículo 91.1 LPAC.

En cuanto a la posibilidad de tramitar el procedimiento por la vía abreviada prevista en el artículo 96 LPAC, esta opción resulta viable cuando la indemnización reclamada no supera determinados umbrales y los hechos son suficientemente claros. Dado que la cuantía reclamada es de 28.500 EUR y los hechos están bien documentados, podría solicitarse la tramitación abreviada, que permite reducir los plazos de instrucción y obtener una resolución más rápida. No obstante, la decisión sobre la vía procedimental corresponde al órgano instructor, y la Comunidad reclamante no puede imponerla unilateralmente.

Octavo. Dictamen del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana. Análisis de su procedencia en el presente supuesto.

La Ley 10/1994 CV establece el carácter preceptivo del dictamen del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana en los procedimientos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas de la Comunitat Valenciana cuando la cuantía de la indemnización reclamada supera determinados umbrales. En el ámbito de las entidades locales valencianas, el dictamen es preceptivo cuando la indemnización reclamada supera los cincuenta mil euros (50.000 EUR).

En el presente supuesto, la cuantía reclamada es de veintiocho mil quinientos euros (28.500 EUR), cifra que no alcanza el umbral de 50.000 EUR establecido por la Ley 10/1994 CV para la preceptividad del dictamen. Por tanto, el dictamen del Consell Jurídic Consultiu no es preceptivo en este procedimiento, y su omisión no constituirá causa de nulidad o anulabilidad de la resolución que recaiga.

No obstante, conviene advertir que si durante la instrucción del expediente se ampliara la cuantía reclamada por la aparición de nuevos daños o por la actualización de la indemnización, y dicha cuantía superara el umbral de 50.000 EUR, el dictamen del Consell Jurídic Consultiu pasaría a ser preceptivo, y su omisión determinaría la anulabilidad de la resolución conforme al artículo 48 LPAC. En tal caso, deberá solicitarse el dictamen antes de dictar resolución.

Noveno. Competencia para resolver. Implicaciones presupuestarias.

La competencia para resolver el procedimiento de responsabilidad patrimonial corresponde al Alcalde del Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo, de conformidad con el artículo 21 LBRL, o al órgano en quien hubiera delegado dicha competencia. En los municipios de régimen común, como es el caso de Villanueva del Ejemplo, el Alcalde es el órgano competente para resolver los procedimientos de responsabilidad patrimonial cuya cuantía no supere los límites establecidos para la contratación menor, sin perjuicio de las delegaciones que pudiera haber efectuado en favor de la Junta de Gobierno Local u otros órganos municipales.

Desde el punto de vista presupuestario, el reconocimiento de la obligación indemnizatoria derivada de la responsabilidad patrimonial constituye un gasto que deberá imputarse al presupuesto municipal del ejercicio en que recaiga la resolución estimatoria. De conformidad con el TRLRHL, el reconocimiento de la obligación requerirá la existencia de crédito presupuestario adecuado y suficiente en la partida correspondiente. Si no existiera crédito disponible, deberá tramitarse la oportuna modificación presupuestaria antes de proceder al pago de la indemnización. La Intervención municipal deberá fiscalizar el reconocimiento de la obligación y el pago de la indemnización conforme a los artículos 213 y siguientes TRLRHL.

Décimo. Riesgos jurídicos identificados y estrategia de mitigación.

El análisis del supuesto permite identificar los siguientes riesgos jurídicos que podrían comprometer el éxito de la reclamación:

10.1. Riesgo de ruptura del nexo causal. La Administración municipal podría alegar que los daños en el edificio tienen su origen en causas preexistentes (deficiencias estructurales del inmueble, antigüedad del edificio, falta de mantenimiento) o en causas concurrentes ajenas a las obras municipales (lluvias intensas, movimientos sísmicos de baja intensidad). Para mitigar este riesgo, es imprescindible aportar un informe pericial técnico que descarte expresamente estas causas alternativas y acredite la compatibilidad exclusiva de los daños con las obras ejecutadas. Si el edificio tiene una antigüedad considerable o presenta deficiencias estructurales previas, el informe pericial deberá analizar si dichas deficiencias han contribuido a la producción o agravamiento de los daños, y en qué medida, a efectos de determinar la posible concurrencia de culpa de la víctima que pudiera reducir la cuantía indemnizable.

10.2. Riesgo de prescripción parcial. Si los daños se han manifestado de forma progresiva y algunos de ellos son anteriores al período de un (1) año previo a la presentación de la reclamación, la Administración podría oponer la prescripción parcial de la acción respecto de dichos daños. Para mitigar este riesgo, la reclamación deberá precisar con exactitud la fecha de aparición de cada uno de los daños reclamados, acreditando que todos ellos se han manifestado dentro del plazo de prescripción.

10.3. Riesgo de insuficiencia probatoria. La principal debilidad de la reclamación es la dificultad de acreditar la relación causal entre las obras y los daños mediante prueba directa. Para mitigar este riesgo, deberá construirse un sólido cuadro indiciario, complementado con el informe pericial técnico, el reportaje fotográfico y las declaraciones de testigos. Asimismo, deberá solicitarse expresamente durante la instrucción del expediente que la Administración aporte la documentación técnica de las obras (proyecto, actas, informes de control de calidad, registros de vibraciones), invocando el principio de facilidad probatoria del artículo 217.7 LEC.

10.4. Riesgo de estimación parcial. La Administración podría reconocer la responsabilidad patrimonial pero discrepar de la cuantía reclamada, proponiendo una indemnización inferior a los 28.500 EUR. Para mitigar este riesgo, los presupuestos de reparación deberán ser elaborados por empresas de reconocida solvencia, debidamente desglosados por partidas, y el informe pericial deberá justificar la necesidad y proporcionalidad de cada una de las reparaciones propuestas.

10.5. Riesgo de silencio administrativo desestimatorio. Si la Administración no resuelve expresamente en el plazo de seis (6) meses, el silencio tiene carácter desestimatorio conforme al artículo 92.2 LPAC, lo que obliga a la Comunidad reclamante a interponer recurso contencioso-administrativo en el plazo de seis (6) meses desde el vencimiento del plazo para resolver, conforme al artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (en adelante, LJCA). Para evitar la pérdida del derecho por caducidad del plazo para recurrir, deberá realizarse un seguimiento activo del expediente y, en caso de silencio, interponer el recurso contencioso-administrativo en tiempo y forma.

IV. DOCUMENTACIÓN QUE SE ACOMPAÑA

A la solicitud de iniciación del procedimiento de responsabilidad patrimonial deberán acompañarse los siguientes documentos:

1. Acta de la Junta General de Propietarios de fecha 5 de mayo de 2026, elevada a documento público mediante acta notarialmente protocolizada, acreditativa del acuerdo de ejercitar la acción de responsabilidad patrimonial y de la representación conferida a la Presidenta.
2. Escritura o documento acreditativo de la constitución de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en c/ Mayor, 42, de Villanueva del Ejemplo, con indicación del CIF H22222222.
3. Documento Nacional de Identidad de la Presidenta de la Comunidad de Propietarios, en su condición de representante legal.
4. Informe pericial técnico elaborado por arquitecto o ingeniero colegiado, comprensivo del análisis del estado previo del edificio, la descripción y extensión de los daños actuales, la relación causal entre las obras municipales y los daños, y la cuantificación económica de las reparaciones necesarias.
5. Reportaje fotográfico detallado de los daños en fachada, sótano y garaje colectivo, con indicación de la fecha de realización de las fotografías.
6. Documentación acreditativa de la ejecución de las obras municipales de renovación de la red de saneamiento en la calle adyacente durante el período febrero-abril de 2026 (publicaciones en el tablón de anuncios municipal, notificaciones a vecinos, publicaciones en prensa local u otros medios de acreditación disponibles).
7. Presupuesto de reparación de las grietas en fachada, elaborado por empresa especializada, con desglose por partidas e indicación del IVA aplicable.
8. Presupuesto de reparación de las infiltraciones en sótano, elaborado por empresa especializada, con desglose por partidas e indicación del IVA aplicable.
9. Presupuesto de reparación y restitución de la solera del garaje colectivo, elaborado por empresa especializada, con desglose por partidas e indicación del IVA aplicable.
10. Actas de las reuniones de la Junta de Propietarios en que se haya tratado la cuestión de los daños producidos por las obras municipales, si las hubiere.
11. Cualquier comunicación mantenida con el Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo en relación con los daños producidos (escritos, correos electrónicos, actas de reuniones con técnicos municipales).
12. Certificado del Registro de la Propiedad acreditativo de la titularidad del inmueble sito en c/ Mayor, 42, de Villanueva del Ejemplo, si se estimara conveniente para reforzar la acreditación de la legitimación activa.

V. SUPLICO

En virtud de todo lo expuesto, la Comunidad de Propietarios del edificio sito en c/ Mayor, 42, de Villanueva del Ejemplo (Valencia), CIF H22222222, representada por su Presidenta, formula ante el Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo la siguiente reclamación de responsabilidad patrimonial:

Petición principal. Que el Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo declare su responsabilidad patrimonial por los daños materiales causados en el edificio sito en c/ Mayor, 42, como consecuencia de la ejecución de las obras municipales de renovación de la red general de saneamiento en la calle adyacente, desarrolladas entre los meses de febrero y abril de 2026, y, en consecuencia, abone a la Comunidad de Propietarios la indemnización íntegra de veintiocho mil quinientos euros (28.500 EUR), más el IVA que corresponda sobre las obras de reparación en la medida en que no sea recuperable por la Comunidad, así como los intereses legales devengados desde la fecha en que se produjo el daño hasta la fecha en que se haga efectivo el pago de la indemnización, calculados conforme al artículo 1108 del Código Civil y al interés legal del dinero vigente en cada ejercicio.

Petición subsidiaria. Para el caso de que no se estime la petición principal en su integridad, que el Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo declare su responsabilidad patrimonial parcial por los daños materiales acreditados en el expediente y abone a la Comunidad de Propietarios la indemnización que resulte de la valoración pericial practicada durante la instrucción del procedimiento, con el límite máximo de veintiocho mil quinientos euros (28.500 EUR), más los intereses legales devengados desde la fecha en que se produjo el daño hasta la fecha en que se haga efectivo el pago, calculados conforme al artículo 1108 del Código Civil y al interés legal del dinero vigente en cada ejercicio.

Petición de intereses en todo caso. Con independencia de la cuantía principal que se reconozca, que se condene al Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo al abono de los intereses legales devengados desde la fecha de producción del daño hasta la fecha de pago efectivo de la indemnización, sin que en ningún caso el importe total de la indemnización, incluidos los intereses, pueda ser inferior al daño real y efectivamente sufrido por la Comunidad de Propietarios.

VI. CONCLUSIÓN

A la vista del análisis realizado, este Letrado considera que la reclamación de responsabilidad patrimonial formulada por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en c/ Mayor, 42, de Villanueva del Ejemplo, frente al Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo, reúne los requisitos sustantivos y procesales exigidos por los artículos 32 y siguientes LRJSP y por los artículos 67 y siguientes LPAC para ser admitida a trámite y, previsiblemente, estimada en el fondo, siempre que se acredite debidamente la relación causal entre las obras municipales y los daños producidos mediante el informe pericial técnico y el cuadro indiciario descrito en el presente informe.

La cuantía reclamada de veintiocho mil quinientos euros (28.500 EUR) no supera el umbral de cincuenta mil euros (50.000 EUR) establecido por la Ley 10/1994 CV para la preceptividad del dictamen del Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana, por lo que dicho dictamen no es exigible en el presente procedimiento, sin perjuicio de que si la cuantía se ampliara durante la instrucción hasta superar dicho umbral, el dictamen pasaría a ser preceptivo.

La estrategia procesal recomendada es la presentación inmediata de la solicitud de iniciación del procedimiento de responsabilidad patrimonial ante el Registro General del Ayuntamiento de Villanueva del Ejemplo, acompañada de la documentación enumerada en el apartado IV del presente informe, con especial atención a la aportación del informe pericial técnico como pieza probatoria central. Durante la instrucción del expediente, deberá solicitarse expresamente que la Administración aporte la documentación técnica de las obras, invocando el principio de facilidad probatoria del artículo 217.7 LEC. En caso de silencio administrativo desestimatorio, deberá interponerse recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Valencia en el plazo de seis (6) meses desde el vencimiento del plazo para resolver, conforme al artículo 46 LJCA.

Es cuanto tiene el honor de informar el Letrado que suscribe, a los efectos oportunos.

En Villanueva del Ejemplo, a veinticuatro de mayo de dos mil veintiséis.

D. Carlos Letrado Civil
Abogado del ICAV n.º 88888
Especialista en Responsabilidad Patrimonial Administrativa